Πλήρη ελευθερία στη διαχείριση των ακινήτων ζητούν τα ξένα funds

Πλήρη ελευθερία στη διαχείριση των ακινήτων που συνοδεύουν ως εμπράγματες εξασφαλίσεις τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια, ζητούν τα funds προκειμένου να δραστηριοποιηθούν ενεργά στη διαχείριση των ελληνικών "κόκκινων" δανείων.
Το θέμα αποτελεί βασικό ζητούμενο των ξένων εταιριών διαχείρισης, οι οποίες διστάζουν να προβούν στην επένδυση πόρων και υποδομών στην ελληνική αγορά, αν δεν έχουν εξασφαλίσει ότι θα μπορούν να κάνουν ουσιαστική διαχείριση των "κόκκινων" δανείων που θα τους μεταβιβάσουν προς διαχείριση οι τράπεζες, με πλήρη αξιοποίηση των ενεχύρων τους. Το εμπόδιο αυτό έρχεται να προστεθεί στην επιφυλακτικότητα με την οποία αντιμετωπίζουν τα ξένα funds τις προοπτικές της ελληνικής Οικονομίας, καθώς ακόμη δεν έχει ξεκινήσει η δεύτερη αξιολόγηση και κυρίως υπάρχει μεγάλη αβεβαιότητα για το πώς θα προχωρήσουν οι μεταρρυθμίσεις και πόσο γρήγορα θα μπορέσει η χώρα να βγει από την ύφεση.
Το θέμα της πλήρους διαχείρισης των ακινήτων αφορά τα funds που θέλουν να εμπλακούν με τα "κόκκινα" δάνεια, καθώς από τη στιγμή που ο δανειολήπτης δεν θα μπορεί να ανταποκριθεί στο δάνειό του, το fund θέλει να έχει τη δυνατότητα να νοικιάσει το ακίνητο ή να το ανταλλάξει. Το ενδιαφέρον των funds αφορά επίσης διαχείριση ακινήτων ακόμα και μετά τον πλειστηριασμό τους, καθώς η πρακτική διεθνώς είναι τα εξειδικευμένα funds να δημιουργούν χαρτοφυλάκια ακινήτων και να τα αξιοποιούν σε μαζικότερη έκταση (παράδειγμα ισπανικής Aktua).
Το ζητούμενο των funds αποτελεί πρακτική με την οποία λειτουργεί παντού η διαχείριση των "κόκκινων" δανείων, η οποία απαιτεί μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων και λειτουργία των funds ως μεσιτών στην περίπτωση που το ακίνητο – ενέχυρο αποσυνδέεται από το δάνειο.
Τη δυνατότητα αυτή δεν έχουν τα funds με το νόμο 4354/2015 για τις εταιρίες διαχείρισης, ο οποίος ορίζει τις εταιρίες αυτές ως αποκλειστικού σκοπού, άρα απαγορεύει κάθε "παράπλευρη" της διαχείρισης δραστηριότητα.
Ο ορισμός τους ως "αποκλειστικού σκοπού" εμποδίζει τις ενδιαφερόμενες εταιρίες διαχείρισης να ιδρύσουν θυγατρικές για να κάνουν τις ευρύτερες εργασίες που συνιστούν τη διαχείριση. Οι ίδιες δεν μπορούν να εμπλακούν στην τιτλοποίηση δανείων που προβλέπεται με τον παλαιό νόμο 3156/2003, μεταβιβάζοντας χαρτοφυλάκια δανείων σε τρίτη εταιρία (SPV). Αυτό συνιστά επίσης κώλυμα για εταιρίες που θέλουν να εμπλακούν σε αναδιαρθρώσεις επιχειρήσεων (περίπτωση KKR).
Τα παραπάνω, συν το γεγονός των πολύ αυστηρών απαιτήσεων του νόμου 4354 για την υποβολή αιτήματος για τη λήψη άδειας διαχείρισης, έχουν αποτρέψει μέχρι στιγμής τα ενδιαφερόμενα funds να υποβάλουν πλήρεις φακέλους στην ΤτΕ.
Σύμφωνα με τις πληροφορίες του Capital.gr, τα αιτήματα που έχουν υποβληθεί στην ΤτΕ είναι μόλις πέντε, εκ των οποίων κανένα ακόμη δεν έχει συμπληρωθεί με πλήρη φάκελο, ο οποίος να περιέχει το καταστατικό λειτουργίας ή το business plan της εταιρίας ως αποκλειστικού σκοπού. Οι πληροφορίες αναφέρουν ότι αίτημα να μετεξελιχθεί σε εταιρία διαχείρισης έχει υποβάλει και η θυγατρική της Eurobank, Financial Planning Services, η οποία λειτουργεί από το 2006 με κύρια δραστηριότητα την ενημέρωση των πελατών της τράπεζας για τις ληξιπρόθεσμες οφειλές τους. Ωστόσο, ούτε αυτή έχει υποβάλει πλήρη φάκελο. 
Όπως έχει γράψει το "Κεφάλαιο", ούτε καν το KKR που έχει "χαρτογραφήσει" την ελληνική αγορά των "κόκκινων" επιχειρηματικών δανείων, ήδη από το 2014, και φέτος ανακοίνωσε συνεργασία με τις Eurobank και Alpha Bank για τη διαχείριση δανείων 1,2 δις. ευρώ, έχει προχωρήσει στην υποβολή πλήρους αιτήματος.
Και αυτό έχει να κάνει και με την πληθώρα στοιχείων που ζητεί εκ του νόμου 4354 η ΤτΕ, επιβάλλοντας υποχρεώσεις εποπτευόμενου στα funds ακριβώς ίδιες με αυτές που ισχύουν για τις τράπεζες.
Έτσι, για την υποβολή ολοκληρωμένου αιτήματος αδειοδότησης, ο σχετικός φάκελος πρέπει να περιέχει λεπτομερή στοιχεία για την προέλευση των κεφαλαίων της εταιρίας διαχείρισης και της μετοχικής της σύνθεσης μέχρι το επίπεδο τελικού ιδιοκτήτη. Μάλιστα, ο έλεγχος της προέλευσης των χρημάτων της εταιρίας περνά από όλους τους εμπλεκόμενους είτε στη μετοχική σύνθεση της εταιρίας είτε στη στελέχωσή της.
Επιπλέον, ζητούνται στοιχεία διαδικαστικά για τη λειτουργία της εταιρίας διαχείρισης, αναλυτικό business plan και η τελική σύμβασή της με την τράπεζα με την οποία θα συνεργαστεί, αναλαμβάνοντας τη διαχείριση δανείων της.
Παράλληλα με τα διαδικαστικά της λειτουργίας της, ζητούνται και στοιχεία για το πώς η εταιρία διαχείρισης θα πραγματοποιεί την αξιολόγηση των στελεχών της και τον εσωτερικό έλεγχο των πεπραγμένων της (μέσω internal auditor).
Πρόκειται για μία ενδελεχή αξιολόγηση "fit and proper", η οποία είναι μεν οικεία στις τράπεζες και στις εσωτερικές μονάδες του compliance ("συμμόρφωσης με τους κανόνες εποπτείας"), αλλά όχι στις εταιρίες εκτός τραπεζικού τομέα (τα funds διεθνώς δεν λειτουργούν με αντίστοιχους κανόνες εποπτείας).
Όλα τα παραπάνω εξηγούν όχι μόνο γιατί έχουν αργήσει οι αδειοδοτήσεις εταιριών διαχείρισης, αλλά και γιατί δεν θα πρέπει να αναμένεται άμεσα η ΤτΕ να "μοιράσει" άδειες. Απλά γιατί η άδεια διαχείρισης από την ΤτΕ δεν θα δοθεί σε κέλυφος εταιρίας, αλλά θα αποτελεί την τελική "σφραγίδα" ότι η ενδιαφερόμενη εταιρία έχει καλύψει όλα τα προαπαιτούμενα  εποπτείας, έχει στήσει τις κατάλληλες υποδομές, έχει προσλάβει τα κατάλληλα πρόσωπα και είναι έτοιμη προς λειτουργία. Τη στιγμή που μια εταιρία συγκεντρώσει τα παραπάνω, τότε θα δοθεί και η πρώτη άδεια. Θα ενδιαφερθούν, όμως, οι ξένες εταιρίες να συμπληρώσουν όλα τα προαπαιτούμενα αν πρώτα δεν έχουν διευθετήσει τα ζητούμενά τους;